Wonen en Interieur Blog

Gezond wonen

Een huis verhuren? Voor- en nadelen

Wat is nu een betrouwbare belegging? Sparen op de bank levert vrijwel niets op. Zelfs het voor lange termijn vastzetten van een geldbedrag via depositosparen heeft een laag rentepercentage. Zou ik nooit doen! Een beginnende verhuurder die voor de eerste keer een appartement gaat verhuren, krijgt dikwijls een groot aantal redenen van anderen waarom het verhuren van een woning een erg onverstandig idee is. Veelgenoemde argumenten tegen het verhuren van een huis zijn:

  • De huurder laat uw appartement smerig achter.
  • De huurder beheert een wietplantage op zolder.
  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • De huurder zorgt voor waardedaling van uw huis.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn niet altijd helemaal ongegrond. Investeren in een huis is niet zonder risico’s. Veel nieuwe verhuurders raken snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te beheren. Deze verhuurders voelen zich dikwijls uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten zijn. Ze worden ingehaald door de feiten. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het slim aanpakt, kan een mooi rendement verkrijgen met de verhuur van een woning. Slimme verhuurders vinden juist een oplossing voor deze kwesties. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan de verhuurmakelaar. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Wel de lusten, niet de lasten.

 

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men in beginsel meestal dezelfde soort vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een huis kan verhuren. Typische vragen zijn:

  • Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belast?
  • Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Hoe kan ik een passende huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Hoe voorkom ik onbetrouwbare huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun woning voor de eerste keer zullen verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Verhuurders besteden in de meeste gevallen enige taken uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee activiteiten: het vinden van betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar ondere andere de volgende taken heeft:

  • Het screenen van een kandidaathuurder, met onder andere controle op kredietwaardigheid, huurverleden en legitimatiebewijzen.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het maken van een presentatie van de woning, gericht op de doelgroep.
  • Advies over eventuele aanpassingen of presentatietips voor optimale verhuurbaarheid van het huis.
  • Bepalen van verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) .
  • Incasseren van borg.
  • Reacties van potentiele huurders ontvangen.
  • Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele contracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen risico’s te omzeilen.

 

Let op met verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er zijn echter veel verschillen tussen verhuurmakelaars. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Verhuur: Word ik slapend rijk?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil is de winst van verhuur. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met het rendement wat u zou behalen wanneer u het vastgoed zou verkopen en dit geld op een spaarrekening zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse tools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een goede rekentool is bijvoorbeeld te downloaden via: een woning verhuren.

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders zijn met name geinteresseerd in de verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in bepaalde aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben in de meeste gevallen wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen in het Engels moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur blijft de moeite waard

Het ziet er naar uit dat het verhuren van appartementen ook in de toekomst interessant is. De komende jaren blijft er een groot tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De andere opties (zoals sparen) blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk. Een andere ontwikkeling is dat de woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een aanvullend rendement behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van huizen in de komende jaren interessant blijft.

Huren blijven toenemen

Een gunstige trend voor verhuur: Volgens Pararius is de gemiddelde huurprijs van een huurappartement in de vrije sector medio 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaren de huur in de Randstad erg hard toegenomen. Een woning huren in Amsterdam is heel veel kostbaarder dan bij wijze van spreken in een plaats als Tilburg.

Verder: Airbnb stimuleert verhuur

Met name appartementen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar huizen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. Maar wat is slimmer: verhuren via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnbverhuur zijn in de meeste gevallen hogere prijzen te vragen. Met name wanneer het een huis is in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in het laagseizoen is de vraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan de winst flink negatief beinvloeden. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder zoeken voor langere tijd. Tot slot zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw appartement en/of de omgeving. Zij hebben beperkt belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor dikwijls minder rekening met huis – en zijn daardoor in veel gevallen niet de beste huurders. Overweegvoor uw eigen situatie of u gaat voor Airbnb huurders of voor reguliere verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op appartementverhuur in breder zin.

Woning aanbieden?

Vaak bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude woning ook kunnen verhuren in plaats van verkopen!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren of aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe appartement hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het appartement verhuren of te koop aanbieden?

Een woning verkopen levert direct een behoorlijke bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat mogelijk verhuurbaar is, is verhuur meestal een goed alternatief – zeker gegeven de vaak minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een woning ook voor mij een bron van inkomsten?

Is een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een spaargeld dat u wilt investeren in een woning? Hebt u een woning dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om winst te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw huis.

Bron van dit artikel : http://www.huisverhuren.eu/

Comments are disabled.